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El Aviso – 01/2014 – Der Weg zur Traumimmobilie


Der Weg zur Traumimmobilie

Worauf bereits vor und bei dem Immobilienkauf zu achten ist

Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist nach wie vor sehr attraktiv, gerade auch für viele Deutsche. Um jedoch von vornherein Probleme beim Erwerb und auch langwierige Streitigkeiten zu vermeiden, sollten insbesondere die nachstehenden Aufzählungen bei einem Kaufwunsch Berücksichtigung finden.

Spanisches Küstengesetz: Viele Traumimmobilien befinden sich im Küstenbereich. Das bedeutet dann aber auch, dass das spanische Küstengesetz zur Anwendung kommen kann. Dies ist eine oftmals nicht gesehene Problematik. Der Küstenbereich wird durch das Küstengesetz in verschiedene Bereiche eingeteilt, in denen unterschiedliche Hürden bei einer Bebauung zu nehmen sind. Zunächst gibt es das öffentliche Meeresufer (zona de dominio público marítimo-terrestre), dann die Schutzzone (servidumbre de protección), die in der Regel 100 m breit ist. Im Einzelfall kann diese um bis zu 100 m erweitert werden. Darüber hinaus besteht durch die letzte Reform des Gesetzes die Möglichkeit die Schutzzone bei Flussmündungen auf 20 m zu reduzieren. In dieser Schutzzone dürfen keine Gebäude errichtet werden. Daran schließt sich die Einflusszone (zona de influencia) an, in der die Bebauung unter Beschränkungen zulässig ist. Durch die letzte Reform des Küstengesetzes besteht für die bereits vorhandene Bebauung am Meeresufer ein verlängertes Nutzungsrecht und für Bebauungen in der Schutzzone u.U. Bestandsschutz. Auch wenn das Küstengesetz durch diese Reform etwas aufgelockert wurde und nun nicht mehr vorrangig der Abriss einer vorhandenen Bebauung droht, ist dennoch vor dem Kauf zu prüfen, ob es sich um ein Baugebiet handelt, um späteren Problemen vorzubeugen. Denn es besteht immer noch die Möglichkeit, dass Baugenehmigungen zur Renovierung oder zur Errichtung neuer Nebengebäude/-anlagen versagt werden. Eine reine Grundbuchprüfung reicht dafür nicht aus. Es kann nämlich durchaus sein, dass die Gebäude früher ohne weitere Kontrolle so nah wie möglich an das Meer gebaut wurden und trotzdem eingetragen wurden.

Privatschriftliche Verträge gültig: In Spanien haben auch privatschriftliche Verträge über Immobilien volle Rechtsgültigkeit. Dies ist ein wichtiger Unterschied zum deutschen Immobilienrecht. Die Parteien können sich dadurch ohne größere Formalitäten verbindlich verpflichten. Dabei wird jedoch oft verkannt, dass nur der Notarvertrag die Eintragung im Grundbuch ermöglicht, die zur vollen Wahrung der Rechte des Erwerbers unerlässlich ist. Erfolgt diese Eintragung nicht, können im Nachgang praktische Probleme entstehen, zum Beispiel, wenn der Verkäufer die Immobilie noch einmal veräußert und dann der zweite Erwerber im Grundbuch eingetragen wird.

Optionsvertrag: Gerade aufgrund der Rechtsgültigkeit privatschriftlicher Verträge ist es auf den Balearen gängige Praxis, die Immobilienverkäufe mit einem Kaufoptionsvertrag einzuleiten. Durch einen solchen Optionsvertrag kann der Kaufinteressent die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum reservieren, z.B. um die Finanzierung des Kaufes zu realisieren. Der Kaufoptionsvertrag begründet dabei ein Ankaufsrecht für die Immobilie, dass gegenüber Dritten geschützt ist. Der Kaufinteressent (Optionsnehmer) zahlt dafür einen Optionspreis, der in der Regel 10 % des Kaufpreises beträgt und mit dem späteren Kaufpreis verrechnet wird. Nimmt er sein Optionsrecht nicht wahr, verliert er den Optionspreis. Umgekehrt zahlt der Verkäufer eine entsprechende Vertragsstrafe, wenn der Kauf aufgrund seines Verschuldens nicht fristgemäß erfolgen kann. Als formelle Voraussetzung muss der Kaufoptionsvertrag alle Elemente des eigentlichen Kaufvertrages enthalten und genau daraus ergibt sich auch das grundlegende Problem. Viele Kaufinteressenten unterschreiben den Vertrag ohne genaue Prüfung, da es in ihren Augen lediglich ein weniger wichtiger „Vorvertrag“ ist. Dies ist aber gerade nicht der Fall. Die in dem Optionsvertrag vereinbarten Regelungen sind die Grundlage für den Kaufvertrag. Will der Kaufinteressent aber nach eingehender Prüfung doch andere Regelungen, wie z.B. veränderte Kaufmodalitäten vereinbaren, verliert er durch die Nichtdurchführung des Kaufes eine erhebliche Summe. Es empfiehlt sich daher, den Kaufoptionsvertrag schon vor dem Unterzeichnen eingehend zu prüfen.

Nach Abschluss des Optionsvertrages, der oftmals auch die Versicherung des Verkäufers enthält, die Immobilie sei mit allen Steuern und Abgaben auf dem Laufenden, sollte dies innerhalb der Optionsfrist durch den Käufer überprüft werden. Das gilt natürlich auch bei Abschluss eines Kaufvertrages ohne Vorschaltung eines Optionsvertrages.

Plusvalía: Bei Abwicklung des Kaufvertrages sollte auch die Plusvalia besondere Berücksichtigung finden. Die Plusvalia ist die sog. kommunale Wertzuwachssteuer. Es handelt sich dabei um eine Verkäufersteuer. Sie berechnet sich auf der Basis des Katasterwertes und der Anzahl der Jahre, in denen der Verkäufer die Immobilie in Besitz hatte, sowie den kommunalen Vorschriften. Wird die Plusvalia nicht direkt liquidiert, wird der Käufer nicht im Grundbuch eingetragen. In der Praxis ist es deshalb empfehlenswert, dass der Käufer die Plusvalia einbehält und somit vom Kaufpreis abzieht und anschließend direkt begleicht.

Natürlich sind bei einem Immobilienkauf auch andere Punkte, wie z.B. steuerrechtliche Aspekte und die personelle Ausgestaltung, also durch wen (Privatperson oder S.L.) die Immobilie erworben werden kann, zu berücksichtigen. Achtet man jedoch von vornherein auf die dargestellten Problemfelder und prüft diese vorab, ist bereits ein großer Schritt auf dem Weg zur Traumimmobilie getan.

Christian Gerboth Rechtsanwalt & Abogdo


socio
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Spezialisiert im Immobilien- Erb und Gesellschaftsrecht

Sozius der deutsch-spanischen Kanzlei Gerboth & Partner

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