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El Aviso – 06/2014 – Neues Bodengesetz verabschiedet


NEUES BODENGESETZ VERABSCHIEDET
Neue Möglichkeit der Leagalisierung von Immobilien auf den Balearen

Am 11. März 2014 wurde vom Parlament der Balearen ein neues Bodengesetz (Ley de suelo) verabschiedet und rechtskräftig wurde es am 29. März 2014. Dieses Gesetz sieht vor, dass illegal errichtete Landhäuser auf den Balearen unter bestimmten Umständen legalisiert werden können. Das Gesetz eröffnet eine Möglichkeit zur Legalisierung von Gebäuden, die bisher nicht legalisiert werden konnten weil beispielsweise die Mindestgrösse des Bodens nicht gegeben war. Betroffen sind Immobilien, wenn die folgenden Voraussetzungen vorliegen: Das Gebäude wurde ohne Baugenehmigung errichtet anschließend wurden keine Ordnungsmaßnahmen dagegen eingeleitet und der Verstoß gegen die baurechtlichen Vorschriften ist mittlerweile verjährt. Diese Verjährung tritt in der Regel nach acht Jahren ein. Danach tritt Bestandsschutz zu Gunsten der Immobilie ein. Vom neuen Bodengesetz dürfte eine fünfstellige Anzahl von Gebäuden betroffen sein. Das neue Gesetz trifft eine drei jährige Amnestieregelung für diese Bauten, wonach diese Möglichkeit der Legalisierung lediglich in dieser begrenzten Zeit ermöglicht wird.

Wir empfehlen für die nachträgliche Legalisierung mit einem erfahrenen Anwalt zusammenzuarbeiten. Das ganze Amnestieverfahren verläuft allerdings nicht ohne Strafzahlungen. Hier hängt die Höhe des Bußgeldes von der theoretischen Bausumme ab, welche die Gemeinde festsetzt. Laut des Gesetzes der Planung und Landnutzung vom 25. März 2014 (Ley 2/2014, de Ordenación y Uso del Suelo, del 25 de marzo – LOUS) fällt im ersten Legalisierungsjahr eine Strafsteuer in Höhe von 15 Prozent des Immobilienwertes bzw. des Gebäudewertes mit landwirtschaftlicher Nutzung an, im Folgejahr erhöht sich die Steuer auf 20 Prozent des Immobilienwertes und im dritten Jahr steigt sie sogar auf 25 Prozent. Bei einem zu legalsierenden Gebäude mit einem Bauwert von 200.000 € würde daher bei einer sofortigen Legalisierung eine Strafe von 30.000 € anfallen und im dritten Jahr sogar von 50.000 €. Daher lohnt sich ein zügiges Vorgehen. Auch ist die Legalisierung empfehlenswert unter dem Gesichtspunkt der sich ergebenden Werterhöhung des Objekes.

Beachten sollte man ferner, dass wenn Sie beispielsweise mit dem Gedanken spielen, einen Pool zu bauen oder irgendeine genehmigungsbedürftige bauliche Erweiterung vorzunehmen, sollten Sie auch diese Legalisierung vornehmen lassen, da es grundsäztlich erforderlich ist ein legales Gebäude zu haben, um eine weitere Baugenehmigung zu erhalten. Auch müssen Sie beachten, dass nicht immer alle Bestandteile die im Grundbuchamt eingetragen sind, gleich legal sind. Dies muss vorab sehr gründlich von einem Experten überprüft werden.

Für die mögliche Legalisierung von Gebäuden im ländlichen Raum steht noch die Verabschiedung einer ergänzenden Vorschirft vom Inselrat aus. Erst mit Verabschiedung und Veröffentlichung dieser weiteren Vorschrift durch den Rat mit absoluter Mehrheit beginnen auch die Fristen zu der Bußgelbestimmung zu laufen. Im Gegensatz zu dem, hat die Drei-Jahres-Frist, für städtischen Bauten schon am 29. März 2014 zu laufen begonnen.

Zusammenfassend kann man sagen, dass man die Möglichkeiten einer Legalisierung jetzt dringends prüfen lassen sollte um auf der sicheren Seite zu sein.

socio

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Christian Gerboth Rechtsanwalt & Abogdo
Spezialisiert im Immobilien- Erb und Gesellschaftsrecht
Sozius der deutsch-spanischen Kanzlei Gerboth & Partner
Jaime III 3, 07012 Palma de Mallorca , Tel. 0034-971722494
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