Artikel

El Aviso – 10/2013 – Vermietung von Wohnungen – Verbesserungen durch das Neue Mietgesetz


Vermietung von Wohnungen – Verbesserungen durch das Neue Mietgesetz

 

Kürzere Vertragsdauer, vereinfachte Kündigungsmöglichkeiten, prozessuale Erleichterungen – die Vermietung von Wohnungen ist nun auch für den Vermieter attraktiver

 

 

Das Gesetz 4/2013 vom 4. Juni 2013 (über Flexibilisierungsmaßnahmen und Förderung des Mietwohnungsmarktes), das am 06. Juni 2013 in Kraft getreten ist, hat die Vorschriften über das Wohnraummietrecht in Spanien grundlegend geändert. Laut Präambel des Gesetzes ist der spanische Immobilienmarkt von einer hohen Eigentumsquote gekennzeichnet. Dagegen wohnen lediglich 17 % der Bevölkerung zur Miete. Spanien liegt damit weit unter dem europäischen Durchschnitt von 30 %. Dies ist auch ein Grund dafür, warum spanische Arbeiter weniger flexibel sind. Der Mietwohnungsmarkt war bisher keine vernünftige Alternative: das Wohnraummietrecht war stark mieterfreundlich ausgestaltet, das Angebot privater Mietwohnungen war deshalb ungenügend und die Mieten waren sehr hoch. Infolgedessen standen viele Mietwohnungen leer. Durch die gesetzlichen Neuerungen wird nunmehr der Mietwohnungsmarkt flexibler gestaltet und gewinnt an Attraktivität gerade auch für private Vermieter.

 

Anwendungsbereich

Die neuen Regelungen gelten ausschließlich für Wohnraummietverträge, gewerbliche Mietverträge sind nicht erfasst. Darüber hinaus gelten die Gesetzesänderungen nicht für bereits bestehende Verträge, es sei denn, Vermieter und Mieter vereinbaren dies nachträglich.

Die Vorschriften sind ausdrücklich nicht auf die touristischeVermietung von Ferienwohnungen anwendbar, für diesen Bereich gelten gesonderte Regelungen.

 

Vertragsdauer

Um dem Vermieter entgegen zu kommen, wurde die bisherige Mindestlaufzeit von fünf Jahren auf generell drei Jahre reduziert. Die Parteien können jedoch die Laufzeit auch frei vereinbaren. Wurde keine Laufzeit vereinbart oder liegt diese unter den drei Jahren, handelt es sich um 1-Jahresverträge, die jährlich verlängert werden, bis sie eine Dauer von drei Jahren erreichen. Kündigt keine der Parteien nach dem Ablauf der Mindestlaufzeit von drei Jahren, verlängert sich die Laufzeit stillschweigend nur noch um ein weiteres Jahr, nicht wie nach der alten Rechtslage möglich um bis zu drei Jahre.

 

Vorzeitige Kündigung, Scheidung

Nach Ablauf von sechs Monaten seit Vertragsbeginn hat der Mieter die Möglichkeit jederzeit mit einer Frist von 30 Tagen zu kündigen, die Parteien können vertraglich eine Entschädigung in Höhe einer Monatsmiete für jedes Jahr, das verbleibt, vereinbaren.

Der Vermieter hat die Möglichkeit bei Eigenbedarf nach Ablauf eines Jahres mit einer Frist von zwei Monaten zu kündigen. In diesem Fall muss der Vermieter oder seine nahen Angehörigen aber auch tätsächlich in die Wohnung einziehen, ansonsten kann der Mieter wahlweise verlangen wieder zurückzuziehen oder eine finanzielle Entschädigung geltend machen.

 

Reparaturen und Mieterhöhungen

Die Parteien können vereinbaren, dass die vom Mieter vorgenommenen oder noch vorzunehmenden Reparaturen bzw. Aufbesserungsarbeiten auf die Miete angerechnet werden oder dass die Miete für eine bestimmte Zeit erlassen wird. Auch Mieterhöhungen können nunmehr von den Parteien selbst festgelegt werden. Eine Mieterhöhung wegen Verbesserungen knüpft jedoch an die Mindestvertragsdauer an und ist somit esrt nach drei Jahren möglich.

 

Eintragung im Grundbuch

Es werden Neuerungen festgelegt für im Grundbuch eingetragene Mietverträge, so beispielsweise bei einem Verkauf durch den Vermieter. Ist der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen, übernimmt der neue Vermieter diesen mit allen Rechten und Pflichten. Ist der Mietvertrag allerdings nicht eingetragen, erhällt der Käufer ein Sonderkündigungsrecht. Danach kann der neue Vermieter innerhalb von drei Monaten kündigen.

 

Prozessuales

Zum Schutz des Vermieters wurde auch das Verfahren bei Räumungsprozessen wegen ausstehender Mieten beschleunigt. Der Vermieter kann nun gerichtlich oder notariell vom Mieter die Begleichung der ausstehenden Mieten fordern. Zahlt der Mieter innerhalb von zehn Tagen nicht, stellt der Zahlungsaufforderungstitel einen Vollstreckungstitel zur Löschung des Mietverhältnisses im Eigentumsregister dar.

 

Darüber hinaus soll ein Register von rechtskräftigen Urteilen wegen nicht gezahlter Mieten geschaffen werden. So kann sich der Vermieter bereits vorab informieren, ob ein Mietinteressent bereits zur Räumung einer Wohnung wegen fehlender Mietzahlungen rechtskräftig verurteilt worden ist. Dies schafft wiederum für den Vermieter eine größere Sicherheit.

 

Christian Gerboth Rechtsanwalt & Abogdo

socio
Gerboth@mallorca-anwalt.com

Spezialisiert im Immobilien- Erb und Gesellschaftsrecht

Sozius der deutsch-spanischen Kanzlei Gerboth & Partner

Jaime III 3, 07012 Palma de Mallorca , Tel. 0034-971722494

www.Mallorca-Anwalt.com

Gerboth@Mallorca-Anwalt.com